Las tres diferencias que realmente importan
La gente pregunta “¿FHA o convencional?” como si uno fuera simplemente mejor. No es ese tipo de pregunta. Los dos programas están hechos para prestatarios diferentes y divergen en tres lugares concretos: cuánto pone de pago inicial, qué puntaje de crédito se necesita para entrar y cómo funciona el seguro hipotecario. Casi todo lo demás es prácticamente el mismo préstamo.
Acierte en esos tres puntos para su situación y la decisión normalmente se toma sola. A continuación está cada uno en lenguaje sencillo, seguido de a quién tiende a ajustarse cada programa.
Pago inicial
El número principal de FHA es 3.5% de pago inicial, disponible con un puntaje de crédito de 580. Los préstamos convencionales bajan hasta el 3% de pago inicial en muchos programas para compradores primerizos, pero típicamente esperan un perfil de crédito más fuerte para llegar ahí. Ninguno requiere el viejo “20% de pago inicial” — esa cifra solo importa para evitar el seguro hipotecario en un préstamo convencional.
Crédito
Esta es la línea divisoria más clara. FHA publica un mínimo de 580 para su pago inicial más bajo y permite 500–579 con 10% de pago inicial. Los préstamos convencionales comúnmente fijan 620 como piso. Si su puntaje está en los 500 altos a los 600 bajos, FHA suele ser la puerta abierta; una vez que esté cómodamente por encima de 620, el convencional se vuelve competitivo y a menudo más rentable con el tiempo.
Seguro hipotecario
Aquí vive la diferencia de costo a largo plazo. FHA cobra un MIP inicial del 1.75% más un MIP mensual, y en la mayoría de los préstamos FHA con pago inicial bajo ese MIP mensual permanece toda la vida del préstamo. El PMI convencional aplica solo mientras deba más del 80% del valor de la vivienda — puede solicitar la cancelación al 80% de LTV, y la ley federal lo termina automáticamente al 78%. Para un prestatario que construirá capital y se quedará, el PMI cancelable es una ventaja real.
A quién tiende a ajustarse cada programa
FHA tiende a ajustarse a compradores que aún están construyendo crédito, tienen un expediente más limitado o tuvieron un evento de crédito en los últimos años. Su suscripción flexible y su umbral de puntaje más bajo abren la puerta cuando el convencional aún no lo hace.
El convencional tiende a ajustarse a compradores con crédito más fuerte que quieren un seguro hipotecario que eventualmente desaparezca, o que están comprando por encima del límite de préstamo FHA en su condado. Con un 20% de pago inicial, omite por completo el seguro hipotecario.
Muchos compradores califican para ambos. Cuando eso ocurre, la decisión se reduce al costo total durante el tiempo que espera mantener el préstamo — que es exactamente el tipo de comparación lado a lado que una precalificación hace con su expediente real.
¿Puede cambiar de FHA a convencional más adelante?
Sí — y muchos compradores lo hacen. Un camino común es usar FHA para entrar a una casa ahora y luego refinanciar a un préstamo convencional una vez que su capital alcance el 20% y su crédito se haya fortalecido, lo que pone fin al seguro hipotecario de FHA para siempre. Si esa refinanciación vale la pena depende de los números en ese momento, así que es una conversación para tener cuando esté más cerca, no una garantía con la que contar al comprar.